Stambeni kredit ili najam: što je isplativije u Zagrebu 2024.?

Zašto ovo pitanje nema jednostavan odgovor

U Zagrebu je u prvom kvartalu 2024. prosječna cijena kvadrata stambenog prostora u starogradskim četvrtima premašila 3.200 eura, dok je prosječna najamnina za dvosobni stan u istim lokacijama iznosila između 700 i 900 eura. Na prvi pogled, najam izgleda skupo. No financijska matematika zahtijeva da se u usporedbu uključe i skriveni troškovi vlasništva koji se često zaboravljaju u razgovoru: porez na promet nekretnine ili PDV kod novogradnje, troškovi uknjižbe, notara i agencije, godišnje pričuve za zajednicu, osiguranje nekretnine, mogući troškovi renovacije i — što je za 2024. posebno relevantno — varijabilna kamatna stopa koja je s manje od 2% u 2021. porasla na više od 5% u dijelu ugovora vezanih uz Euribor. Kupac koji je 2021. uzeo kredit od 200.000 eura po varijabilnoj stopi danas plaća znanto veći mesečni obrok nego što je planirao, a ta razlika može biti i 250 do 350 eura mjesečno. Nije da je vlasništvo loše — dugoročno, u uvjetima rasta nekretnina, može biti izvrsna odluka. No nije automatski ispravno samo zato što je „naše”.

Kalkulator logike: četiri pitanja koja određuju pravi odgovor za tebe

Umjesto da damo paušalan odgovor, predlažemo četiri pitanja koja definiraju koji je scenarij povoljniji za tvoju situaciju. Prvo: koliko dugo planiraš ostati na toj lokaciji? Ako je odgovor manje od pet godina, troškovi transakcije gotovo uvijek čine kupovinu financijski neisplativom u usporedbi s najmom. Drugo: koliki je tvoj omjer rate prema neto prihodu? Ako rata premašuje 35% neto prihoda, izloženost riziku kamatne promjene postaje ozbiljna. Treće: imaš li stabilan prihod koji može podnijeti povećanje rate od 20 do 30%? Euribor je volatile i kamatni scenariji nisu predvidivi. Četvrto: što bi radio s razlikom između najamnine i rate kredita? Ako bi je investirao u diversificirani portfelj, matematika najma može biti konkurentna vlasništvu čak i na petogodišnjem horizontu u stabilnom tržišnom okruženju. Nema pravog odgovora koji vrijedi za sve — ali postoji pravi odgovor za tebe, i dolazi iz tvojih konkretnih brojeva, ne iz opće mudrosti.